In Nederland hebben ruim 1 miljoen huishoudens een aflossingsvrije hypotheek. Volgens een studie van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) lopen hiervan circa 78.000 huishoudens het risico dat ze hun aflossingsvrije hypotheek niet opnieuw kunnen financieren of kunnen aflossen op het moment dat deze afloopt. Dit kan leiden tot een gedwongen verkoop van hun woning, waarbij mogelijk een restschuld achterblijft. Veel van deze hypotheken lopen rond 2036 af. Dit moment kan samenvallen met een lager inkomen of pensioen en hogere hypotheeklasten omdat het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt.
Aflossingsvrije hypotheek
Voor aanslagen inkomsten- en vennootschapsbelasting 2020 die na 1 juli 2021 worden opgelegd geldt dat 4% belastingrente in rekening wordt gebracht over de periode na 1 juli 2021. Voor de vennootschapsbelasting is 4% een tijdelijke ‘coronamaatregel’ tot 31 december 2021, daarna wordt deze rente weer 8% zoals gebruikelijk. Let op, de tijdelijke verlaging van de belastingrente in 2020 naar 0,01% is sinds 1 oktober 2020 niet meer van toepassing! Kortom, voor iedereen die over 2020 nog belasting is verschuldigd en na 1 juli pas aangifte doet, is het raadzaam om tijdig een (hogere) voorlopige aanslag aan te vragen. Uiteraard moet het geld daarvoor wel aanwezig zijn en niet tegen hogere rentetarieven geleend moeten worden.
Voorkomen box 3 belasting
Bestaande aflossingsvrije hypotheken zullen niet snel worden omgezet in een andere hypotheekvorm, vanwege de lage maandlast en hoge hypotheekrenteaftrek. Er vindt immers geen aflossing plaats en er kan optimaal gebruik worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek (mits hiervoor het overgangsrecht geldt). Er zijn dus goede redenen om de hypotheek aflossingsvrij te houden, maar ook risico’s. In de meeste hypotheekaktes is een einddatum vermeld van 30 jaar. Na deze looptijd mag de hypotheekverstrekker de hypotheeksom opeisen. In de meeste gevallen zal de bank aanbieden om de restschuld opnieuw te financieren. De huishoudens zijn daarbij volledig afhankelijk van het aanbod van de bank. Hypotheekverstrekkers rekenen een renteopslag als niet wordt afgelost. Op termijn is een aflossingsvrije hypotheek dus duurder.
Hypotheekrenteaftrek
Met ingang van 1 januari 2001 is hypotheekrenteaftrek beperkt tot maximaal 30 jaar en wordt na verstrijken van deze periode de bruto maandlast netto. De hypotheek verhuist dan van box 1 naar box 3. Sinds 2014 wordt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek geleidelijk verlaagd. Tussen 2020 en 2023 gaat de aftrek met 3% per jaar omlaag. Vanaf 2023 is de hypotheekrente nog maar aftrekbaar tegen maximaal 37,05%.
Korte termijn
Ik voorzie op korte termijn nog geen problemen voor de huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek. Het overgrote deel heeft nog zo’n tien tot vijftien jaar voordat de hypotheek afloopt en/of de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. Zij kunnen tussentijds nog verhuizen, sparen, de looptijd van de hypotheek alvast verlengen of, alsnog versneld aflossen. Voor huishoudens waarbij nu al wordt verwacht dat zij in de problemen gaan komen, is een mogelijke oplossing om de looptijd van de aflossingsvrije hypotheken te verlengen van 30 naar 50 jaar. Het nadeel hiervan is dat de erfgenamen worden opgezadeld met een mogelijk probleem.
Zorgplicht
Naast hypotheekverstrekkers dienen ook accountants en belastingadviseurs hun klanten proactief inzicht te geven in hun situatie met betrekking tot hun aflossingsvrije hypotheek om toekomstige problemen te voorkomen. Het beschikken over een vrij vermogen is misschien een prettig idee. Echter, door een combinatie van lage spaarrente, inflatie en mogelijk vermogensrendementsheffing, wordt dit vermogen jaarlijks minder waard. Het kan juist interessant zijn om de aflossingsvrije hypotheek deels af te lossen om belasting te besparen. Het is belangrijk deze problemen voor te zijn in plaats van ze achteraf te moeten oplossen. Wie geen voorzorgsmaatregelen neemt loopt het risico op betalingsproblemen bij de nieuwe hypotheek, namelijk:
- Na 30 jaar vervalt de hypotheekrenteaftrek (bruto maandlast wordt netto).
- Ondanks een hoge overwaarde wordt de nieuwe hypotheek getoetst op het toekomstige inkomen.
- Bij verlenging van de hypotheek is de klant volledig afhankelijk van het aanbod van de bank.
De auteur mr. M.J.C. Veerman RB is als belastingadviseur verbonden aan Contaxus Belastingadviseurs te Volendam
