Met name in situaties waarbij een bestaande onroerende zaak, een niet-woning, wordt herontwikkeld en verbouwd tot één of meerdere woningen, komt de vraag aan de orde vanaf wanneer sprake is van een ‘woning’ in de zin van de overdrachtsbelasting. Het belang is gelegen in toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% voor woningen ten opzichte van het standaard tarief van 6% voor niet-woningen.
Praktijkvoorbeeld
In onze praktijk doet zich zo’n situatie voor. Een ontwikkelaar kocht een voormalig monumentaal schoolgebouw met de bedoeling deze te splitsen in appartementsrechten en te laten verbouwen tot een aantal appartementen bestemd voor bewoning. De vorige eigenaar had het pand reeds gestript tot een casco gebouw. Op het moment van overdracht was een onherroepelijke omgevingsvergunning verleend en de bestemming gewijzigd in een woonbestemming. De verkoop aan de kopers van de woningen vindt plaats door middel van afzonderlijke koop- aanneemovereenkomsten. De ontwikkelaar verkoopt de appartementsrechten in de overdrachtsbelastingsfeer, terwijl de aannemer zorgdraagt voor de verbouwing.
Vraag en antwoorden Besluit
Voor de beoordeling van het tarief voor de overdrachtsbelasting geldt het vraag en antwoorden Besluit van het ministerie van Financiën van 21 oktober 2011 als leidraad. Daar komt onder andere de vraag aan de orde of onder het begrip woning ook een in aanbouw zijnde woning valt en, zo ja, hoever de woning dan moet zijn afgebouwd. Volstaat de fundering of moet er meer staan? Het antwoord daarop is dat een woning in aanbouw op zich nog geen woning is, maar de bestemming staat wel reeds vast bij de aanvang van de bouw. Een nieuwe woning kan dan toch als woning worden aangemerkt als de fundering is aangebracht.
Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat onder ‘woningen’ worden verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Op grond van deze definitie geldt dat het gebouw nog niet geschikt hoeft te zijn voor bewoning. Als het maar, naar zijn aard, bestemd is voor bewoning. De wetgever zegt daarover: “Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven.” Ook wordt opgemerkt dat een leegstaand kerkgebouw dat wordt bewoond, geen woning is als de kerkfunctie niet uit het gebouw is gesloopt. Een kerkgebouw waarin een ontwikkelaar meerdere appartementen heeft gerealiseerd, bestaat – hoezeer de buitenkant nog steeds een kerkgebouw is – uit meerdere woningen en zal ook een woonbestemming kennen. Het gebouw is dan naar zijn aard bestemd voor bewoning.
Conclusie
Hoewel de ontwikkelaar in ons voorbeeld niet zelf zorgdraagt voor de verbouwing van het voormalig schoolgebouw tot woningen, kan naar mijn mening worden gesteld dat op het moment van doorverkoop van de appartementsrechten reeds sprake is van ‘een woning in aanbouw’. Immers, er rust al een woonbestemming op het perceel waardoor het gebouw naar zijn aard thans bestemd is voor bewoning. Het casco gebouw heeft niet langer een schoolfunctie; de schoolfunctie is uit het gebouw gesloopt. De kopers kopen in feite een nieuwe woning, waarvan het casco al staat. Dat is meer dan alleen het fundament. Kortom, er is méér dan een fundering, er is een woonbestemming en uit de feiten en omstandigheden blijkt dat het te verbouwen casco object woningen zullen worden en ook als zodanig gebruikt gaan worden. Dit betekent mijns inziens dat sprake is van een ‘woning in aanbouw’ waardoor aanspraak gemaakt kan worden op het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2%.
De auteur drs. Jan Plat is partner en als btw- en overdrachtsbelastingadviseur werkzaam bij Contaxus Belastingadviseurs te Volendam
