In mijn blog van 27 juli 2016 kwam de vraag aan de orde vanaf wanneer sprake is van een ‘woning’ bij de transformatie van bestaande onroerende zaken naar woningen. Daarin werd gesteld dat na bestemmingswijziging en bij aanvang van de verbouwingswerkzaamheden mogelijk sprake is van een ‘woning in aanbouw’ zodanig dat aanspraak gemaakt kan worden op het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2%. Dit standpunt lijkt inmiddels achterhaald, maar is dat zo?
Hof ’s-Hertogenbosch van 10 februari 2017
In deze zaak bestond de onroerende zaak uit een voormalige school en was tot 2009 ook als school in gebruik. Na de overdracht aan de gemeente is de onroerende zaak tijdelijk in gebruik geweest als anti-kraak woonruimte. Hiertoe zijn enige voorzieningen aangebracht, zoals een douche en een badkamer. Op moment van verkrijging door belanghebbende in 2013 was de bestemming van het pand al gewijzigd waardoor gestapelde woningbouw (lofts) mogelijk was.
Aangezien de werkzaamheden voor het realiseren van de gestapelde woningen nog moesten worden uitgevoerd, leidt het Hof daaruit af dat de onroerende zaak op het moment van verkrijging door belanghebbende naar zijn aard niet bestemd was voor bewoning. Dat het pand tot dat moment al werd bewoond en het bestemmingsplan al was gewijzigd, doet daar volgens het Hof niet aan af. De bedoeling van belanghebbende tot realisatie van woningen in de nabije toekomst acht het Hof eveneens niet van belang.
Hoge Raad arresten van 24 februari 2017
Bij de uitleg van het begrip woning komt de Hoge Raad tot de conclusie dat in de eerste plaats moet worden gekeken naar een zo objectief mogelijke maatstaf, een maatstaf die zo veel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dit wordt bereikt door te kijken naar het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien de woning later is verbouwd om deze geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het pand alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien maar beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd, wordt gelijkgesteld met een woning. Bij resterende twijfel is pas van belang wat de publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak is, aldus de Hoge Raad.
Conclusie
Bij transformatieprojecten is de belastingdienst van mening dat het overdrachtsbelastingtarief pas naar 2% gaat zodra de woningen zijn voltooid. Dit is weliswaar in lijn met bovengenoemde recente jurisprudentie, maar strookt naar mijn mening niet met het vraag en antwoorden Besluit van het ministerie van Financiën van 21 oktober 2011 waaraan vertrouwen ontleend kan worden. Daarin wordt opgemerkt dat een ‘woning in aanbouw’ op zich nog geen woning is, maar de bestemming wel reeds vaststaat bij de aanvang van de bouw. Een in aanbouw zijnde (nieuwe) woning kan dan toch als woning worden aangemerkt als de fundering is aangebracht, aldus het Besluit. Is er méér dan een fundering, zoals bijvoorbeeld een tot woning te verbouwen casco object met woonbestemming, dan kan mijns inziens nog steeds worden gesteld dat sprake is van een woning in aanbouw.
De Hoge Raad heeft bij de uitleg van het begrip woning voorop gesteld dat het doel van de wetgever om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen daarbij niet doorslaggevend geacht kan worden. Om toch recht te doen aan deze doelstelling en discussies als de onderhavige te voorkomen, wil ik pleiten voor een wetswijziging waarbij het objectieve criterium wordt vervangen. Dit in lijn met het per 1 januari 2017 nieuw ingevoerde subjectieve begrip bouwterrein voor de omzetbelasting. Artikel 14, lid 2, Wet BRV zou dan als volgt kunnen luiden: ‘[ ]. Onder woningen worden begrepen onroerende zaken die kennelijk bestemd zijn om te worden bewoond’.
De auteur drs. Jan Plat is partner en als btw- en overdrachtsbelastingadviseur
werkzaam bij Contaxus Belastingadviseurs & Accountants te Volendam
